居屋按揭唔批點算好？長者申請按揭常見問題及解決方案

居屋按揭申請被拒的常見情況

在香港這個寸土寸金的地方，居屋作為政府資助的房屋計劃，一直是許多市民實現置業夢想的首選。然而，不少申請者在滿懷希望提交居屋按揭申請後，卻面臨著銀行拒絕批核的困境。根據香港金融管理局最新公布的數據，2023年首季居屋按揭申請的拒絕率達到約15%，其中長者申請者的拒絕率更高達22%。這種情況往往讓申請者感到措手不及，特別是對於已經支付了首期款項的買家而言，更可能面臨違約風險。

居屋按揭唔批的情況通常發生在幾個關鍵時間點：首先是初步審批階段，銀行在評估申請人的基本財務狀況後認為風險過高；其次是在詳細審核過程中，發現申請人的收入證明或信貸記錄存在問題；最後是在物業估值階段，銀行對居屋的估值與實際成交價格出現較大差距。值得注意的是，居屋按揭與私人樓宇按揭在審批標準上存在差異，雖然居屋有政府擔保，但銀行仍然會嚴格審核申請人的還款能力。

對於長者申請者而言，居屋按揭唔批的情況更為普遍。許多退休人士雖然擁有充足的資產，但缺乏穩定的每月收入，這使得銀行在審批時格外謹慎。此外，年齡因素也直接影響按揭年期的設定，進一步增加了申請的難度。面對這些挑戰，申請者需要深入了解銀行的審批標準，並提前做好充分的準備，才能提高申請成功的機率。

居屋按揭唔批的原因分析

要有效解決居屋按揭唔批的問題，首先必須深入了解背後的原因。以下是幾個最常見的拒絕因素：

收入不足

收入是銀行評估按揭申請的首要考量因素。根據金管局規定，申請人的每月供款額不得超過月收入的50%。以一個價值400萬港元的居屋單位為例，若按揭成數為九成，還款期25年，按現時利率計算，每月供款約需1.5萬港元。這意味著申請人的月收入必須達到3萬港元以上才能符合要求。許多申請者，特別是剛就業的年輕人或退休人士，往往難以達到這個收入門檻。

信貸評級不佳

信貸評級是銀行評估申請人還款意願的重要指標。香港的信貸評分系統由環聯資訊有限公司管理，評分範圍從A（最佳）至J（最差）。若申請人的信貸評級低於E級，獲得按揭批核的難度將大大增加。常見導致信貸評級下降的因素包括：

• 信用卡逾期還款記錄
• 過多的信貸查詢記錄
• 信貸使用率過高（超過總信貸額度的50%）
• 曾經破產或涉及債務重組

負債比率過高

銀行在審批按揭時，會計算申請人的總負債比率（DSR）。這個比率包括所有現有貸款（如私人貸款、信用卡欠款、汽車貸款等）加上新按揭的每月還款額，與月收入的比例。金管局要求銀行為DSR超過60%的申請人進行更嚴格的審查。許多申請者在不知不覺中已經背負了各種債務，導致在申請居屋按揭時才發現DSR超標。

物業估價不足

居屋的估值與私人樓宇有所不同，銀行會參考房委會的定價以及市場上類似單位的成交價。然而，當市場出現波動時，銀行的估值可能低於實際成交價。這種情況在樓市下行期尤為常見，導致按揭成數相對降低，買家需要準備更多首期資金。例如，如果居屋的成交價為500萬港元，但銀行只估值450萬港元，按九成按揭計算，買家原本只需支付50萬首期，現在卻需要支付95萬港元（50萬+45萬差價）。

其他銀行政策因素

除了上述常見因素外，各銀行還有自己的內部政策，可能影響按揭審批結果。這些政策包括：

• 對特定職業的偏好或限制
• 對非固定收入人士的審核標準
• 對樓齡較高居屋的限制
• 對擔保人資格的要求

長者申請居屋按揭的特殊考量

長者申請居屋按揭面臨著獨特的挑戰，這些挑戰主要源於年齡相關的因素。了解這些特殊考量對於提高申請成功率至關重要。

年齡限制與還款年期

香港大多數銀行對按揭申請設有年齡上限，通常要求按揭到期時申請人不超過70或75歲。這意味著一位65歲的長者最多只能獲得10至15年的按揭還款期。較短的還款期直接導致每月供款額增加，對退休人士的財務造成更大壓力。以一個300萬港元的居屋單位為例，九成按揭（270萬港元）在不同還款期下的月供比較：

壓力測試與退休收入

壓力測試是按揭審批中的重要環節，要求申請人在利率上升3%的情況下，仍能維持供款能力。對於長者而言，這項測試尤其嚴格，因為他們的收入通常來自退休金、投資收益或子女供養，這些收入來源可能不被銀行完全認可。銀行通常只接受有正式證明文件的穩定收入，如：

• 強積金定期支付的退休金
• 有正式租約的物業租金收入
• 年金計劃的定期支付
• 有長期合約支持的顧問收入

按揭保險的必要性

對於年齡較大或還款期較短的申請人，銀行可能要求購買按揭保險以降低風險。香港按揭證券公司提供的按揭保險計劃，可以幫助申請人獲得更高成數的按揭貸款，但同時也會增加整體借貸成本。長者需要仔細計算保險費用與貸款成數之間的平衡，選擇最適合自己財務狀況的方案。

居屋按揭唔批的應對策略

面對居屋按揭唔批的情況，申請人不應輕易放棄，而是應該採取積極的應對策略。以下是一些經過驗證的有效方法：

提升收入或尋找擔保人

如果收入不足是主要問題，申請人可以考慮以下方式：尋找兼職工作增加收入來源、提供額外的資產證明（如定期存款、股票投資等）、或尋找合適的擔保人。擔保人通常是直系親屬，需要有穩定的收入和良好的信貸記錄。值得注意的是，擔保人將與申請人共同承擔還款責任，這可能會影響擔保人未來的借貸能力。

改善信貸評級

信貸評級的改善需要時間和紀律，但確實是提高按揭批准率的有效方法。具體措施包括：

• 定期檢查信貸報告，確保沒有錯誤記錄
• 按時全數償還信用卡欠款
• 減少信貸查詢次數
• 保持信用卡使用率低於30%
• 避免短期內開立多個新信貸帳戶

降低負債比率

在申請按揭前，應盡量清償其他高息債務，如信用卡欠款和私人貸款。如果無法一次性清還，可以考慮債務重組，將多筆債務合併為一筆利率較低的貸款。這樣不僅可以降低每月還款額，也能改善信貸評級。根據香港消費者委員會的數據，經過債務重組後，申請人的按揭批准率可以提高約25%。

重新評估物業價值

如果物業估價不足是主要問題，申請人可以採取以下行動：提供同一屋苑近期類似單位的成交記錄作為參考、委託獨立的測量師行進行估值、或與銀行協商使用其他估值方法。在某些情況下，選擇不同的銀行也可能獲得較高的估值，因為各銀行的估值標準可能有所不同。

尋找其他銀行的按揭計劃

香港有超過20家銀行提供居屋按揭服務，每家銀行的審批標準和產品特色都不盡相同。申請人被一家銀行拒絕後，不應氣餒，而應該嘗試向其他銀行提交申請。特別是一些中小型銀行，可能對特定客戶群體（如長者、專業人士等）提供更靈活的按揭方案。根據香港金融管理局的統計，約有30%的申請人在被第一家銀行拒絕後，最終在其他銀行成功獲得按揭批核。

長者居屋按揭的解決方案

針對長者申請居屋按揭的特殊需求，香港市場上有幾種專門的解決方案，可以幫助長者實現置業夢想或解決財務問題。

反向按揭（安老按揭）

反向按揭，又稱為安老按揭計劃，是專為55歲或以上人士設計的財務安排。申請人可以將自住物業抵押給銀行，每月獲得定額款項作為生活費，而無需每月還款。這項計劃的特點包括：

• 借款人可以繼續在物業內居住直至終老
• 還款額不會超過物業的最終價值
• 可選擇固定年期或終生領取款項
• 物業價值越高，可獲得的每月款項越多

子女共同申請按揭

對於年齡較大或收入不足的長者，與子女共同申請按揭是一個有效的解決方案。這種方式有幾種不同形式：

• 子女作為共同借款人：子女與父母共同承擔還款責任，兩者的收入可以合併計算
• 子女作為擔保人：子女不直接擁有物業業權，但為按揭提供擔保
• 聯名購房：子女與父母共同擁有物業，並共同申請按揭

政府提供的長者按揭計劃

香港政府及相關機構為長者提供多種特殊的按揭計劃，包括：

• 香港按揭證券有限公司的「安老按揭計劃」
• 房屋協會的「長者安居樂」住屋計劃
• 社署的「綜合社會保障援助計劃」中的住屋相關援助
• 房委會為長者居屋買家提供的特別安排

個案分享：成功獲批居屋按揭的案例分析

陳先生今年68歲，是一名退休教師，每月領取約1.2萬港元的退休金。他看中了一個位於沙田的居屋單位，售價為380萬港元。最初，陳先生向兩家大型銀行申請按揭都被拒絕，原因主要是年齡過大和收入不足。面對居屋按揭唔批的困境，陳先生採取了以下措施：

首先，他與擔任會計師的兒子商議，決定由兒子作為共同借款人申請按揭。這樣可以將兩人的收入合併計算，達到銀行的要求。其次，他們選擇了一家對長者按揭較為友善的中型銀行，該銀行提供特別的長者按揭產品，還款期可達20年。最後，陳先生動用部分儲蓄支付了較高的首期（四成），降低了貸款金額和月供壓力。

經過這些調整，陳先生的按揭申請最終獲得批准，貸款金額為228萬港元，還款期15年，每月供款約1.5萬港元。其中陳先生負擔8,000港元（來自退休金和儲蓄投資收益），兒子負擔7,000港元。這個案例顯示，即使面對年齡和收入的雙重挑戰，通過合理的財務規劃和家庭支持，長者居屋按揭申請仍然可以成功。

居屋按揭唔批不用怕，掌握策略成功上車

居屋按揭申請被拒絕確實令人沮喪，但這絕不意味著置業夢想的終結。通過深入了解拒絕原因、採取針對性的改善措施、並善用各種專為長者設計的按揭計劃，大多數申請人都能找到適合自己的解決方案。關鍵在於提前規劃、積極面對，並在必要時尋求專業意見。

財務規劃是成功申請居屋按揭的基礎。建議有意購買居屋的市民，特別是長者申請者，至少提前半年開始準備：檢查並改善信貸評級、減少不必要的負債、建立穩定的收入記錄、並積累足夠的首期資金。同時，也應該了解各銀行的按揭產品特色，選擇最符合自己需求的計劃。

對於長者申請者而言，長者居屋按揭雖然挑戰較多，但香港市場提供的多種特殊計劃確實能夠滿足不同需求。無論是反向按揭、子女共同申請，還是政府提供的專屬計劃，都體現了社會對長者住屋需求的重視。最重要的是，申請人不應因一次拒絕而氣餒，而應該將其視為改進財務狀況的機會，為最終成功上車奠定基礎。